米乐体育最新官方入口:二手房陷阱187：房东破坏房屋承担重量结构买方拒绝购买解除合同

  根据合同约定，被告保证讼争房屋无改建改造情况并保证所有窗户没有动过承重墙，但经政府有关部门立案调查，确认讼争房屋存在损坏房屋承担重量结构的情况，损伤的部位为房屋南侧卧室空调机位处的外墙，并责令被告限期将损坏的房屋承担重量结构恢复原状。后被告虽按要求予以修复且行政机关决定对其不予行政处罚，但被告之行为已违反合同相关约定，构成违约，原告据此有权解除合同。

  原、被告双方于2023年9月2日签订《房地产买卖合同》、《协议书》，同年9月14日，又签订《补充协议》。双方就位于上海市嘉定区金园一路1359弄XX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）买卖一事达成协议。《房地产买卖合同》的《交易方信息留存表》的“别的信息”一栏①改建改造情况载明：该房屋无改建改造。

  《补充协议》载明：保证所有窗户没有动过承重墙。双方在中介公司陪同下共同对系争房屋进行了实地拍照、录像，原告发现系争房屋内有一面外墙被破坏，可能涉及承重墙。随后原告在“链家房屋买卖联系群”内多次提出要求：“卖家你要确保没有动过承重墙，必需要开出相关国家机构认可的证明。这是很重要的事情。是我们合同履行下去的前提！我们不可能买一套危房进来的。”未获任何回复。

  2023年9月22日，原告委托律师发送律师函及照片，要求：（1）请在收到本函后3日内联系并配合有关部门对系争房屋的改建违建部分进行勘验检测。勘验检测时，需中介公司和委托人同时在场。（2）请在收到勘验检测报告后2日内，将勘验检测报告交付委托人。（3）如你不能履行上述两项要求，委托人有理由认为：你以实际行动表明不能履行《房地产买卖合同》、《补充协议》的承诺，合同目的已没办法实现，委托人将有权依法提出解约且按照合同条款要求你承担对应的违约责任。然，被告却擅自将系争房子改建违建部分予以拆除，造成勘验现场的破坏。为确保自身合法权益，原告于2023年9月26日致电系争房屋所属缘圆宝邸社区物业询问相关事宜，物业明确回复：外墙窗户下面肯定是承重墙！

  基于以上事实，原告认为被告严重违约致使合同目的已没办法实现。故再次委托律师致函被告，告知如下：（1）请在收到本函后5日内，与委托人友好协商解决双方纠纷。（2）如在收到本函后5日内，双方无法达成书面协议解决纠纷的，则《房地产买卖合同》就此解除，请你在《房地产买卖合同》解除后3日内双倍退定金合计人民币30万元（叁拾万元）。（3）如你不能及时双倍退定金的，委托人将向人民法院提起诉讼，届时所产生的各项费用亦由你方承担。

  2023年9月28日，嘉定区城管部门会同当地居委会共同前往现场勘验，原告接得居委会通知：初步判定是敲了承重墙。此后，双方经过协商未能达成书面协议解决双方争议。

  1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议》等合同于2023年10月3日解除；2、被告双倍返还定金人民币30万元（以下币种均为人民币）；3、被告赔偿原告经济损失15万元；4、被告支付原告聘请律师费2万元。

  被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2023年9月，经过修复讼争房屋飘窗已符合继续履行合同的条件，且经过验收房屋承载已符合国家相关规定，故合同应继续履行；根据合同约定，原、被告双方最晚应于2023年10月20日办理网签手续，但原告经被告催促均未办理，原告的行为已构成违约；被告购买讼争房屋时结构已改动，被告当时并不知晓，在原告提出后，被告也同意做修复，而原告不履行合同的原因系房价下跌并非是飘窗结构问题。

  被告向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》、《协议书》等合同于2023年11月6日解除；2、原告支付被告违约金40万元（其中解除合同违约金25万元，定金罚则15万元）；3、原告支付被告聘请律师费15,000元。

  本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。

  一、本诉部分。关于该《房地产买卖合同》系本约合同抑或预约合同问题，经对该合同内容的审查，该合同约定了房屋位置、房屋总价、交房时间、过户时间、付款时间、违约责任等，合同已具备本约合同之特征，而双方约定的办理网签手续仅是形式要件之需，并不影响本约合同之成立，故本院认定该合同为本约合同，原告已支付的定金15万元已转化为部分房价款，故原告按照定金罚则之规定要求被告双倍退定金的诉讼请求，本院不予支持。

  关于合同解除问题，根据合同约定，被告保证讼争房屋无改建改造情况并保证所有窗户没有动过承重墙，但经政府有关部门立案调查，确认讼争房屋存在损坏房屋承担重量结构的情况，损伤的部位为房屋南侧卧室空调机位处的外墙，并责令被告限期将损坏的房屋承担重量结构恢复原状。后被告虽按要求予以修复且行政机关决定对其不予行政处罚，但被告之行为已违反合同相关约定，构成违约，原告据此有权解除合同，合同的解除时间以解约函确定的时间结合被告的签收记录予以确定，即2023年10月3日。

  合同解除后，被告应将部分房价款15万元退还原告。因被告违约导致合同解除，被告应按约向原告支付解除合同违约金，本院根据被告违约程度、合同履行情况等因素，酌情确定违约金数额为8万元。关于损失问题，原告并未提交相应证据予以证明且解除合同违约金可弥补原告相应损失，故原告要求被告赔偿相应的损失的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，根据合同约定，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费、担保费等，故原告主张的律师费合法有据，本院予以支持。

  二、反诉部分。因被告系违约方，故其全部反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一、二款、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

  一、确认原告AA与被告BB签订的《房屋买卖合同》、《协议书》、《补充协议》均于2023年10月3日解除；

  二、被告BB应于本判决生效之日起十日内向原告AA返还房价款人民币15万元；

  三、被告BB应于本判决生效之日起十日内向原告AA支付解除合同违约金人民币8万元；

  四、被告BB应于本判决生效之日起十日内向原告AA支付律师费人民币2万元；

  第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

  第五百六十六条第一、二款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人能请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

  合同因违约解除的，解除权人能请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

  第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿相应的损失等违约责任。

  第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

  在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

  本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请标注明确出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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